아파트 하자소송, 언제까지 할 수 있는가

아파트 하자소송 상담에서 가장 먼저 받는 질문은 하자가 얼마나 심한지가 아닙니다. “지금도 소송이 되느냐”입니다. 입주한 지 몇 년이 지났고, 입주자대표회의가 바뀌면서 하자 문제가 뒤로 밀렸고, 이제 와서 할 수 있는지를 묻는 것입니다. 이 질문에 바로 답하기 어려운 이유는 기간이 하나가 아니기 때문입니다.

하자의 종류마다 기간이 다릅니다

집합건물법은 분양자와 시공자의 담보책임 존속기간을 공사의 종류별로 달리 정합니다. 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년이고, 그 밖의 하자는 그 중요도에 따라 5년, 3년, 2년으로 나뉩니다. 방수·창호·마감처럼 입주자들이 체감하는 하자 상당수는 짧은 기간에 속합니다.

그래서 같은 단지의 하자감정서를 펼쳐 놓고 보면, 어떤 항목은 이미 기간이 지났고 어떤 항목은 아직 살아 있는 상황이 생깁니다. 소송을 준비할 때 하자 항목을 하나하나 어느 기간에 속하는지 분류하는 작업이 먼저인 이유입니다. 이 분류를 건너뛰고 “전체 하자 10억 원”으로 청구하면, 상대방은 기간이 지난 항목부터 걸러내기 시작합니다.

기산점도 하나가 아닙니다

기간의 시작점은 전유부분과 공용부분이 다릅니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도된 날, 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)부터 셉니다. 입주 시기가 세대마다 다르므로 전유부분 하자는 세대별로 기산점이 달라질 수 있습니다.

여기에 소멸시효가 겹칩니다. 담보책임 존속기간 안에 하자가 발생하였더라도, 그로 인한 손해배상청구권은 별도로 소멸시효에 걸립니다. 판례는 이 청구권의 소멸시효가 하자가 발생한 때부터 진행한다고 봅니다. 하자가 언제 발생하였는지를 특정하기 어려운 경우가 많아 실무에서 자주 다투어지는 지점입니다. “사용검사 후 10년이 지났으니 끝났다”고 단정하는 경우를 자주 보는데, 항목별 기간과 소멸시효를 따로 따져 보면 결론이 달라지기도 합니다.

누가 청구하는가

입주자들이 가장 많이 놓치는 부분입니다. 입주자대표회의는 공동주택관리법에 따라 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 구분소유자 개개인에게 있습니다. 입주자대표회의가 손해배상을 청구하려면 구분소유자들로부터 그 채권을 양도받아야 하고, 양도 사실을 분양자에게 통지하여야 합니다.

이 채권양도 절차가 늦어지면 기간 문제로 되돌아옵니다. 양도받지 못한 세대의 하자는 청구에서 빠지고, 양도가 늦어지는 사이에 짧은 기간의 하자부터 사라집니다. 하자소송을 준비할 때 채권양도 동의서의 회수율부터 챙기는 것은 이런 이유에서입니다.

정리

아파트 하자소송의 가능 여부는 세 가지를 동시에 봐야 답할 수 있습니다. 항목별로 어느 기간(2·3·5·10년)에 속하는지, 전유부분과 공용부분의 기산점이 각각 언제인지, 손해배상청구권을 가진 구분소유자들로부터 채권양도를 받았는지. 이 세 가지가 정리되면 “지금도 소송이 되느냐”는 질문에 대한 답은 대개 “일부는 됩니다”가 됩니다. 그 일부가 얼마나 되는지를 가르는 것이 준비의 속도입니다.