코로나19로 공항 면세점이 문을 닫은 기간에도 임대료를 내야 하는가

내지 않아도 됩니다. 대법원은 2025년 판결에서, 정부 조치로 국제선 청사가 폐쇄되어 면세점을 운영할 수 없었던 기간에는 임대인이 목적물을 면세점 용도로 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 쌍방의 책임 없는 사유로 이행불능이 되었다고 보았습니다. 따라서 민법 제537조의 위험부담 법리에 따라 그 기간의 차임 지급의무가 없고, 이미 낸 차임은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

사건은 이렇게 문제되었습니다

면세사업자들은 공항 운영자로부터 두 공항의 국제선 청사 안 매장을 임차하였습니다. 계약은 목적물의 용도를 면세점으로 정하고 다른 용도로 쓰지 못하게 하였으며, 매장은 항공보안법상 보호구역 안에 있었습니다.

코로나19가 확산되자 국제선 운항이 크게 줄었고, 면세점들은 임대인의 승인을 받아 휴점하였습니다. 이어 정부가 국제선을 한 공항으로 일원화하면서 두 공항의 국제선 청사가 완전히 폐쇄되었습니다. 임대인은 정부 지침에 따라 일정 기간 임대료를 절반으로 감액하였다가 이후 면제하였습니다. 면세사업자들은 청사 폐쇄 이후 감액된 금액으로 낸 임대료도 처음부터 낼 의무가 없었다며 그 반환을 구하였습니다. 제1심과 원심은 차임감액청구만 인정하고 이행불능 주장은 받아들이지 않았습니다.

임대인의 의무는 계약 목적에 맞는 사용 상태의 유지입니다

대법원은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 인도하고 임대차 기간 동안 그 상태를 유지할 의무를 진다는 점에서 출발하였습니다. 어떤 상태가 사용·수익에 적합한지는 통상의 사용방법을 중심으로 하되, 물리적으로 쓸 수 있는지에 그치지 않고 임대차의 목적과 유형, 거래 관행, 계약 내용에 드러난 당사자의 의사를 종합하여 판단하여야 한다고 보았습니다.

이 사건 계약은 용도를 면세점으로 한정하였습니다. 매장 자체는 물리적으로 멀쩡하였지만, 청사가 폐쇄되어 출국객이 없는 이상 면세점으로 쓸 수 없었습니다. 대법원은 임대인이 면세점 용도로 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무를 진다고 보았습니다.

일정 기간의 불능도 이행불능이 될 수 있습니다

청사 폐쇄는 몇 달 동안의 일이었고 임대차계약은 그 사이에도 계속 유지되었습니다. 이처럼 일정 기간의 불능을 이행불능으로 볼 수 있는지가 문제되었습니다. 대법원은 임대차처럼 급부가 일정 기간 계속되는 계약에서는, 어떤 사유로 일정 기간 이행이 불가능해졌고 계약의 목적과 급부의 성질에 비추어 그 기간의 이행을 기대할 수 없다면 그 기간의 급부불능을 종국적인 것으로 평가할 수 있다고 보았습니다. 그리고 그 기간의 급부불능이 종국적 이행불능에 해당하는 이상 계약이 계속 존속하였는지는 민법 제537조의 적용에 영향을 주지 않는다고 판단하였습니다.

결론적으로 청사가 폐쇄되어 면세점 운영이 중단된 기간 동안 임대인의 의무는 쌍방의 책임 없는 사유로 이행불능이 되었고, 임대인은 그 기간에 받은 차임을 돌려주어야 한다고 보았습니다.

다른 임대차에도 적용되는가

이 판결을 코로나19 기간에 매출이 줄어든 모든 임차인에게 넓혀 읽기는 어렵습니다. 이 사건은 계약상 용도가 면세점으로 특정되어 있었고, 정부 조치로 청사가 폐쇄되어 그 용도의 사용 자체가 불가능해진 사안이었습니다. 영업은 할 수 있었지만 손님이 줄어든 일반 상가라면 이행불능 법리를 적용하기 어렵고, 차임감액청구나 사정변경의 문제로 다루어질 가능성이 큽니다.

임차인이라면 계약서의 용도 조항이 어떻게 되어 있는지, 사용이 불가능해진 원인이 무엇이고 그 기간이 언제부터 언제까지인지를 먼저 정리하여야 합니다. 임대인이라면 감염병이나 정부 조치처럼 당사자 책임 없는 사유로 사용이 불가능해질 때의 차임 처리를 계약서에 미리 정해 두는 것을 검토할 수 있습니다.

정리

임대인은 계약 목적에 맞게 목적물을 쓸 수 있는 상태를 유지할 의무를 지고, 그 의무가 일정 기간 이행불능이 되면 그 기간의 차임 지급의무도 없어집니다. 계약이 계속 유지되었다는 사정은 이 결론에 영향을 주지 않습니다. 다만 용도가 특정되어 있었고 그 용도의 사용 자체가 불가능해졌다는 사정이 이 판결의 전제입니다.