NPL 근질권자가 경매에 동의한 뒤에 빌려준 돈도 우선 배당되는가

우선 배당될 수 있습니다. 근저당권부 채권에 근질권이 설정된 뒤 근저당권자가 경매를 신청하고 근질권자는 그 경매에 동의만 하였다면, 근질권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정됩니다. 대법원은 2025년 판결에서 경매 동의 시점에 피담보채권이 확정된다고 본 원심을 파기하고, 매각대금 지급 시까지 이루어진 근질권자의 추가 대출도 피담보채권에 포함된다고 보았습니다.

근저당권부 근질권이란

부실채권(NPL) 거래에서는 근저당권으로 담보된 채권을 사들인 투자자가, 그 채권을 다시 담보로 맡기고 자금을 빌리는 일이 흔합니다. 이때 대출기관은 근저당권부 채권에 질권을 설정받고 근저당권등기에 질권의 부기등기를 합니다. 앞으로 계속될 대출을 최고액 범위에서 담보하도록 정하면 근질권이 됩니다.

근질권은 일정한 시점에 피담보채권이 확정되고, 그 이후에 생긴 채권은 담보되지 않습니다. 언제 확정되는지에 따라 선순위 근질권자와 후순위 권리자의 배당이 달라집니다.

사건은 이렇게 문제되었습니다

투자회사는 근저당권부 채권을 취득하고, 한 대출기관으로부터 이른바 NPL 질권대출을 받으면서 그 채권에 근질권을 설정해 주었습니다. 결산기는 따로 정하지 않았습니다. 이후 투자회사가 근저당권자로서 임의경매를 신청하였고, 그 대출기관은 질권자로서 경매 진행에 동의한다는 서면을 경매법원에 냈습니다.

이 대출기관은 경매가 진행되는 동안에도 투자회사에 여러 차례 추가 대출을 하였습니다. 한편 또 다른 대출기관이 같은 채권에 후순위 질권을 설정받았습니다. 배당에서 선순위 근질권자가 근질권 최고액 전부를 배당받고 후순위 질권자는 한 푼도 받지 못하자, 후순위 질권자는 경매 동의 후의 대출은 담보되지 않는다며 배당이의의 소를 제기하였습니다. 제1심과 원심은 경매 동의 시점에 피담보채권이 확정되었다고 보아 후순위 질권자의 청구를 일부 받아들였습니다.

대법원: 근저당권 확정 법리를 근질권에도 적용합니다

판례는 근저당권자 외의 제3자가 경매를 신청한 경우 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 때, 곧 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정된다고 보아 왔습니다. 대법원은 이 법리가 근질권에도 그대로 적용된다고 보았습니다. 근질권자 외의 제3자의 신청으로 경매가 개시된 경우 근질권의 피담보채권도 매각대금 지급 시에 확정됩니다.

이 사건에서 경매를 신청한 사람은 근저당권자인 투자회사였고, 근질권자는 동의서만 제출하였습니다. 대법원은 동의서 제출만으로 근질권의 피담보채권이 확정되었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

실무에서 챙길 점

후순위로 질권을 설정받는 쪽은 선순위 근질권의 등기된 최고액을 기준으로 위험을 평가하여야 합니다. 경매가 시작되었더라도 매각대금이 지급될 때까지 선순위 근질권자의 추가 대출이 최고액 범위에서 계속 담보될 수 있어, 현재의 대출 잔액은 언제든 늘어날 수 있기 때문입니다.

근질권자 쪽에서는 경매가 진행되는 동안 추가 대출의 담보 여부가 이 판결로 분명해졌습니다. 다만 근질권자가 스스로 경매를 신청하거나 결산기를 정해 둔 경우에는 확정 시점이 달라질 수 있으므로, 계약서의 결산기 조항과 경매 신청 주체를 함께 확인하여야 합니다.

정리

제3자가 신청한 경매에서 근질권의 피담보채권은 매각대금 지급 시에 확정됩니다. 근질권자가 경매에 동의하였다는 사정만으로 그 시점에 확정되지는 않습니다. NPL 질권 대출에서 후순위 권리자는 등기된 최고액 전체가 앞에 놓여 있다는 전제에서 담보 가치를 계산하여야 합니다.