신탁된 상가의 관리비, 신탁회사에도 청구할 수 있는가

신탁된 상가나 오피스텔의 관리비가 밀렸다면 관리단은 소유자로 등기된 신탁회사에도 청구를 검토할 수 있습니다. 대법원은 2025년 판결에서, 신탁계약에 위탁자가 관리비를 부담한다고 정하고 그 계약서가 신탁원부에 포함되어 있더라도 수탁자는 이를 관리단에 대항할 수 없다고 보았습니다. 2012년 7월 26일부터 시행된 개정 신탁법이 적용되는 신탁에 관한 판단입니다.

담보신탁과 관리비 체납

분양형 상가나 오피스텔에서는 소유자가 대출을 받으면서 부동산을 신탁회사에 담보신탁하는 경우가 많습니다. 등기상 소유자는 신탁회사가 되지만 실제로 부동산을 쓰고 관리하는 사람은 위탁자입니다. 그래서 신탁계약서에는 대개 관리비와 세금 등 관리 비용은 위탁자가 부담한다는 조항이 들어갑니다.

위탁자가 관리비를 내지 않으면 관리단은 누구에게 청구하여야 하는지가 문제됩니다. 위탁자는 등기상 소유자가 아니고, 신탁회사는 계약상 부담자가 아니라고 주장합니다.

원심은 신탁원부를 근거로 관리단의 청구를 기각하였습니다

부동산등기법은 신탁원부를 등기기록의 일부로 봅니다. 이 사건의 신탁원부에는 신탁계약서가 스캔되어 첨부되어 있었고, 그 계약서에 위탁자의 관리비 부담 조항이 있었습니다. 제1심과 원심은 이 조항이 등기의 일부가 되었으므로 수탁자는 관리단에 대하여 관리비 책임이 위탁자에게 있다고 주장할 수 있다고 보았습니다. 종전에도 신탁원부에 기재된 내용으로 제3자에게 대항할 수 있다는 취지의 판례가 있었습니다.

대법원: 신탁등기로 대항할 수 있는 것은 신탁재산의 구성뿐입니다

대법원은 원심판결을 파기하였습니다. 개정 신탁법은 신탁의 등기를 하면 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 대법원은 이 규정이 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 이룬다는 점을 제3자에게 주장할 수 있다는 의미라고 보았습니다.

따라서 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부로 보게 되더라도, 신탁재산의 구성에 관한 사항이 아닌 이상 그 내용으로 제3자에게 대항할 수 없습니다. 관리비를 누가 부담하는지는 위탁자와 수탁자 사이의 내부 약정에 불과하므로, 수탁자는 이를 관리단에 주장할 수 없다는 결론입니다.

관리단, 신탁회사, 거래 상대방이 챙길 점

관리단은 신탁된 구분소유 부분의 관리비가 밀리면 위탁자뿐 아니라 수탁자를 상대로도 청구를 검토할 수 있습니다. 위탁자의 자력이 부족한 경우 회수 가능성이 달라집니다.

신탁회사는 관리비를 대신 부담하게 되는 경우에 대비하여 위탁자에 대한 비용상환과 신탁재산에서의 정산 방법을 신탁계약에 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 관리단과의 관계에서 내부 약정을 앞세우는 방어는 어려워졌습니다.

신탁 부동산과 거래하는 제3자의 입장에서도 의미가 있습니다. 신탁원부에 적힌 다른 약정 역시, 신탁재산의 구성에 관한 사항이 아니라면 제3자에게 그대로 주장되기는 어려워질 것으로 보입니다. 다만 이 판결은 개정 신탁법이 적용되는 신탁에 관한 것이므로, 그 이전에 설정된 신탁이라면 따로 검토가 필요합니다.

정리

신탁등기로 제3자에게 대항할 수 있는 것은 그 재산이 신탁재산이라는 점입니다. 신탁원부에 위탁자의 관리비 부담 조항이 있더라도 수탁자는 이를 관리단에 주장할 수 없습니다. 신탁된 상가의 관리비 체납을 다룰 때에는 등기상 소유자인 신탁회사를 청구 상대방에서 빼지 않는 것이 출발점입니다.