상가 전유부분만 가압류했는데, 대지지분 매각대금까지 배당받을 수 있는가

받을 수 있습니다. 전유부분만 가압류한 뒤에 같은 사람이 대지지분과 전유부분을 모두 취득하여 대지사용권이 성립하였다면, 전유부분에 대한 가압류의 효력은 나중에 성립한 대지사용권에도 미칩니다. 대법원은 2025년 판결에서 가압류채권자가 대지지분 매각대금까지 배당받은 것을 부당이득으로 볼 수 없다고 판단하였습니다.

사건은 이렇게 문제되었습니다

채권자는 대지권 등기가 되어 있지 않은 상가 건물의 전유부분에 가압류를 하였습니다. 당시 토지 중 일부 지분은 대지권으로 등기되지 않은 상태였습니다.

이후 다른 사람이 공매절차에서 그 미등기 토지 지분을 먼저 취득하였고, 이듬해 가압류된 상가 전유부분의 소유권도 취득하였습니다. 채권자는 가압류를 본압류로 이전하는 강제경매를 신청하였고, 상가가 매각되어 채권자가 배당을 받았습니다. 그러자 상가와 토지 지분을 취득한 사람은, 채권자가 받은 배당금 중에는 가압류 대상이 아니었던 자신의 토지 지분 매각대금이 섞여 있으니 그 부분을 돌려 달라는 소를 제기하였습니다.

대지사용권은 전유부분의 종된 권리입니다

집합건물법은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다고 정합니다. 판례는 대지사용권을 전유부분의 종물 또는 종된 권리로 보아, 전유부분에 대한 압류나 가압류의 효력이 대지사용권에도 미친다고 보아 왔습니다.

이 사건의 쟁점은 가압류 당시에는 대지사용권이 없었다는 점이었습니다. 토지 지분과 전유부분의 소유자가 달랐기 때문입니다. 대지사용권은 가압류 이후 같은 사람이 두 권리를 모두 갖게 되면서 비로소 성립하였습니다.

대법원: 나중에 성립한 대지사용권에도 가압류의 효력이 미칩니다

대법원은 원심판결을 유지하였습니다. 토지 지분을 먼저 취득한 사람이 그 뒤 전유부분 소유권까지 취득하면서 그 토지 지분은 전유부분의 대지사용권이 되었습니다. 대법원은 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등 특별한 사정이 없는 한, 전유부분 가압류의 효력은 나중에 성립한 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미친다고 보았습니다. 그러므로 가압류에 기한 강제경매에서 채권자가 대지사용권 부분의 매각대금을 배당받았더라도 법률상 원인 없는 이득이라고 할 수 없다는 결론입니다.

실무에서 챙길 점

가압류된 전유부분을 매수하려는 사람은 그 부담이 전유부분에만 머문다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 이 판결에 따르면 자신이 따로 취득한 대지지분까지 전유부분과 함께 경매에 넘어가고, 그 매각대금이 가압류채권자에게 배당될 수 있습니다. 대지권 미등기 상가를 공매나 경매로 사들이는 경우에는 토지 지분과 전유부분을 순차로 취득하는 과정에서 기존 가압류가 어떻게 작용할지 미리 따져 보아야 합니다. 가압류를 해소하는 조건으로 매수하거나, 그 부담을 매매대금에 반영하는 방법을 검토할 수 있습니다.

가압류채권자 쪽에서는 대지권 등기가 없는 전유부분이라도 가압류의 실익이 있다는 점을 확인할 수 있습니다. 다만 규약으로 대지사용권의 분리처분을 허용한 건물이라면 결론이 달라질 수 있으므로 관리규약을 확인할 필요가 있습니다.

정리

전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 함께 움직입니다. 가압류 이후에 대지사용권이 성립하였더라도 전유부분 가압류의 효력은 그 대지사용권에 미치고, 가압류채권자가 대지지분 매각대금에서 배당받는 것은 부당이득이 되지 않습니다. 대지권 미등기 집합건물을 취득할 때에는 전유부분에 걸린 부담이 대지지분으로 번질 수 있다는 점을 먼저 살펴야 합니다.