유언대용신탁으로 아파트 매각대금을 받으면 취득세를 내야 하나요?

현행 지방세법에서는 내지 않습니다. 대법원은 2025년 판결에서, 유언대용신탁의 수익자가 가진 수익권이 신탁 부동산의 처분대금을 청구하는 권리인 경우 수익자가 그 부동산을 취득하였다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 반대로 수익권이 부동산 자체의 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리라면, 등기 전이라도 위탁자가 사망한 때 부동산을 사실상 무상취득한 것으로 보아 취득세를 내야 합니다. 결국 기준은 수익권의 내용입니다. 다만 2026년 8월 이 결론을 바꾸는 지방세법 개정안이 입법예고되어 있어, 앞으로의 입법 경과를 함께 보아야 합니다.

이 글은 위 판결을 공부하며 정리한 기록입니다. 사건의 경과, 대법원이 세운 법리, 그 법리가 기대고 있는 기존 판례, 남은 문제의 순서로 적습니다.

유언대용신탁이 무엇인지부터

유언대용신탁은 2012년 7월 시행된 개정 신탁법이 들여온 제도입니다. 재산 주인(위탁자)이 살아 있는 동안 재산을 은행 같은 수탁자에게 맡겨 두고, 자신이 사망하면 미리 정해 둔 사람(사후수익자)이 그 재산이나 이익을 받도록 설계하는 신탁입니다. 유언과 같은 기능을 하지만 유언의 엄격한 방식을 따를 필요가 없고, 계약으로 내용을 자유롭게 짤 수 있습니다.

신탁법 제59조 제1항은 두 가지 유형을 정합니다.

• 사후수익권취득형(제1호): 수익자로 지정된 사람이 위탁자가 사망한 때 수익권을 취득합니다. 위탁자 생전에는 위탁자 본인이 수익자(생전수익자)인 경우가 보통입니다.
• 생전수익권취득형(제2호): 수익권은 위탁자 생전에 이미 수익자에게 있지만, 위탁자가 사망한 뒤에야 급부를 받습니다. 위탁자가 사망할 때까지는 수익자로서의 권리를 행사하지 못합니다(같은 조 제2항).

두 유형 모두 위탁자가 수익자를 바꿀 권리를 가집니다. 유언을 언제든 철회할 수 있는 것에 대응하는 장치입니다.

학설은 위탁자 사망 뒤 재산이 넘어가는 방식에 따라 즉시배분형(사망 후 곧바로 신탁재산을 사후수익자에게 이전)과 계속관리형(수탁자가 계속 관리하면서 이익만 사후수익자에게 지급)으로 나누기도 합니다.

유언과 비교한 장점으로는 네 가지가 꼽힙니다. 위탁자의 뜻에 맞게 다양하게 설계할 수 있고, 재산을 넘겨줄 시기와 액수를 나누어 정할 수 있으며, 수탁자가 분배를 맡으므로 상속인 사이의 다툼을 줄일 수 있고, 재산을 받을 조건을 붙이는 방식으로 위탁자가 원하는 가치를 이어 가게 할 수 있습니다. 언론 보도에 따르면 5대 시중은행의 유언대용신탁 수탁고는 2020년 말 약 9,400억 원에서 2026년 8월 말 약 7조 6,700억 원으로 늘었습니다.

사건의 경과

위탁자는 2019년 12월 은행과 유언대용신탁 계약을 맺었습니다. 신탁재산은 금전, 서울의 아파트 한 채, 지방의 임야 지분이었습니다. 계약 구조는 다음과 같았습니다.

• 생전수익자는 위탁자 본인, 사후수익자는 조카 등 가족 네 명입니다.
• 아파트: 위탁자가 사망하면 은행이 아파트를 처분하고, 세금과 비용을 뺀 처분대금을 사후수익자들이 정해진 비율로 나누어 받습니다. 은행은 사후수익자의 동의 없이 단독으로 매매계약을 체결할 수 있습니다.
• 임야: 사후수익자 두 명에게 절반씩 지급됩니다.

위탁자는 계약과 같은 날 아파트 소유권을 은행 앞으로 이전하였고, 2020년 3월 사망하였습니다. 은행은 다음 달 아파트 매매계약을 체결하였고, 같은 해 7월 매수인에게 소유권이전등기를 넘겼습니다. 사후수익자인 조카는 아파트 등기부에 한 번도 이름을 올린 적이 없습니다.

그런데 구청은 2021년 4월, 조카가 위탁자 사망일에 아파트를 상속으로 취득하였다고 보아 취득세와 지방교육세를 부과하였습니다. 조카는 처분의 취소를 구하는 소를 제기하였고, 제1심과 항소심 모두 조카의 손을 들어 주었습니다. 구청이 상고하였으나 대법원은 상고를 기각하였습니다.

양쪽의 주장

조카(원고)의 주장은 세 가지였습니다. 아파트 소유권은 대내외적으로 은행에 이전되어 있어 상속될 수 없고, 자기 앞으로 소유권이전등기가 된 적이 없으며, 은행에 아파트의 소유권이전등기를 청구할 권리를 취득한 적도 없어 ’사실상 취득’에도 해당하지 않는다는 것입니다.

구청(피고)은 지방세법 제7조 제7항을 근거로 삼았습니다. 이 조항은 상속으로 취득하는 경우 상속인 각자가 상속받는 물건을 취득한 것으로 본다고 하면서, 괄호 안에서 상속에 ’신탁재산의 상속’을 포함한다고 정합니다. 구청은 신탁재산이 본래 상속재산에서 빠질 수 있으므로 이 문구가 들어간 것이고, 처분대금 분배권만 있는 유언대용신탁도 여기에 포함된다고 보는 것이 실질과세원칙에 맞다고 주장하였습니다. 조카가 아파트를 취득한 뒤 팔아서 대금을 받은 것과 경제적으로 같다는 논리입니다.

첫 번째 법리: 신탁한 부동산은 상속재산에 해당하지 않습니다

대법원은 먼저 신탁의 기본 구조를 확인합니다. 부동산을 신탁하고 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 위탁자와 수탁자 사이의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 남아 있는 것으로 보지 않습니다. 이는 대법원이 오래전부터 유지해 온 입장입니다.

여기서 대법원은 한 걸음 더 나아갑니다. 소유권이 수탁자에게 완전히 넘어간 이상, 위탁자가 신탁 설정 뒤에 사망하여 상속이 개시되더라도 그 부동산은 민사법상 상속재산에 해당하지 않는다는 것입니다. 사망 당시 위탁자의 재산이 아니었으니 상속될 것도 없다는 논리입니다.

이 법리는 명의신탁과 비교하면 이해하기 쉽습니다. 명의신탁에서는 내부관계에서 소유권이 신탁자에게 남아 있다고 봅니다. 신탁법상 신탁은 이름이 비슷하지만 구조가 다릅니다. 수탁자가 완전한 소유자이고, 다만 신탁 목적에 따라 재산을 관리하여야 하는 제한을 부담할 뿐입니다.

두 번째 법리: 수익권의 내용이 ’사실상 취득’을 가릅니다

그렇다면 지방세법 제7조 제7항의 ’신탁재산의 상속’은 언제 적용될까요. 이 대목이 판결의 중심입니다.

취득세는 과세물건을 ‘취득하는 때’ 납세의무가 성립합니다. 지방세법 제7조 제2항은 등기를 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 판례는 사실상 취득을 “소유권 취득의 실질적 요건은 모두 갖추었으나 등기라는 형식적 요건만 갖추지 못한 경우”로 이해해 왔습니다. 매매라면 대금을 거의 다 치른 상태가 여기에 해당합니다. 반대로 상대방에게 소유권이전등기를 청구할 권리조차 취득하지 못한 경우에는 사실상 취득이 인정되지 않습니다.

대법원은 이 법리를 유언대용신탁의 수익권에 적용하여 두 경우로 나누었습니다.

수익권으로 부동산 자체를 취득할 수 있는 경우. 수익자가 수탁자에게 신탁 부동산의 소유권이전등기를 청구할 수 있다면, 수익자는 등기 전이라도 위탁자의 사망으로 상속이 개시된 때 그 부동산을 사실상 무상취득한 것이 됩니다. 이 취득은 지방세법 제7조 제7항의 ’상속’으로 인한 취득에 속합니다. 취득 시기는 상속개시일입니다.

수익권이 금전의 지급을 청구하는 권리인 경우. 수익자는 부동산 자체를 사실상 이전받았다고 볼 수 없고, 소유자인 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 권리도 없습니다. 따라서 부동산을 취득하였다고 볼 수 없습니다. 신탁 수익권 자체는 지방세법 제7조 제1항이 열거한 취득세 과세물건(부동산, 차량, 회원권 등)에도 들어 있지 않습니다.

이 사건의 아파트는 두 번째 경우였습니다. 같은 계약 안의 임야는 수익자에게 지급되는 구조였고, 하급심은 아파트에 관하여 “토지와는 달리 소유권이전등기청구권을 취득하지도 않았다”고 대비하였습니다. 한 계약 안에서도 재산별로 수익권의 내용에 따라 취득세 결론이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

항소심은 이 점을 한 문장으로 정리하였습니다. ’신탁재산의 상속’은 상속인이 신탁재산을 취득하는 원인이 될 수 있을 뿐, 신탁재산의 상속이 곧바로 ’신탁재산 자체’의 취득을 뜻하지는 않는다는 것입니다. 제7조 제7항이 있더라도 ’취득’이라는 요건은 따로 충족되어야 합니다.

조카가 한 여러 역할도 결론을 바꾸지 못하였습니다. 조카는 계약상 상속세 신고를 위한 대표납세의무자로 지정되어 있었고, 아파트의 집기 처분과 열쇠 관리, 매수인에 대한 인도를 맡았으며, 매매계약서에 사후수익자 대표로 기명날인도 하였습니다. 하급심은 이런 사정만으로 조카가 아파트를 취득하였다거나 위탁자의 지위를 취득하였다고 볼 수 없다고 하였습니다.

상속세는 내는데 취득세는 내지 않는 이유

같은 재산 이전을 두고 상속세와 취득세의 결론이 다릅니다. 처음 읽을 때 가장 헷갈리는 부분입니다.

상속세 및 증여세법은 민사법 원칙에 대한 특칙을 명문으로 두고 있습니다. 유언대용신탁을 ’상속’에 포함하고, 유언대용신탁으로 수익권을 취득한 사람을 ’수유자’로 보며, 피상속인이 신탁한 재산을 ’상속재산’으로 봅니다. 그래서 처분대금만 받는 수익자도 그 수익권의 가액에 대하여 상속세를 냅니다.

지방세법에는 이런 정의규정이 없고, 상속세 및 증여세법을 준용하는 규정도 없습니다. 두 세금은 성격도 다릅니다.

• 상속세: 국세입니다. 피상속인의 사망으로 넘어가는 재산 전체의 담세력에 착안하여 포괄적으로 과세합니다.
• 취득세: 지방세입니다. 개별 과세물건을 취득한다는 사실 자체를 포착해 과세하는 유통세입니다. 법이 열거한 물건을 취득하지 않았다면 과세할 수 없습니다.

하급심은 조세법률주의 원칙상 상속세 및 증여세법의 간주규정을 취득세에 곧바로 가져올 수 없다고 하였고, 대법원도 판결 이유에서 두 법의 규정을 나란히 놓아 지방세법이 별도의 체계임을 분명히 하였습니다.

실질과세원칙 주장이 받아들여지지 않은 이유

구청은 경제적 실질이 같으니 과세하여야 한다고 주장하였습니다. 항소심은 처분대금에 대한 수익권을 취득한 것과 아파트 자체를 취득한 것은 법적으로 구별되는 별개의 사실이라고 답하였습니다. 아파트를 취득한 사실이 없는데 경제적 이익이 귀속되었다는 이유만으로 취득세를 물릴 수는 없다는 것입니다.

제1심은 여기에 한 가지를 보탰습니다. 납세의무자는 경제적 목적을 이루기 위해 어떤 법적 형식을 택할지 스스로 정할 수 있고, 가장행위이거나 조세회피 목적이 있다는 특별한 사정이 없는 한 과세관청도 그 형식에 따른 법률관계를 존중하여야 한다는 기존 판례입니다. 위탁자는 생전에는 재산을 스스로 쓰고 사후에는 가족에게 나누어 주려고 신탁을 택하였을 뿐이고, 취득세를 내지 않게 된다는 결과만으로 조세회피를 위한 비합리적 형식이라고 평가할 수 없다고 보았습니다.

판결의 결론은 타당하다고 생각합니다. 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속된다는 확립된 법리와 지방세법의 문언에 충실한 해석이고, 사적자치와 조세법률주의에도 부합합니다.

함께 읽어 둘 2024년 대법원 판결 두 건

유언대용신탁에 관한 대법원 판결은 아직 많지 않습니다. 이 판결을 공부할 때에는 2024년 판결 두 건을 함께 읽어 두면 좋습니다.

수탁자를 유일한 사후수익자로 정한 신탁. 부모가 자녀 한 명을 수탁자 겸 사후수익자로 정한 사안입니다. 대법원은 수탁자가 신탁재산의 유일한 수익자가 되는 부분은 무효라고 보았습니다. 신탁법은 수탁자가 신탁의 이익을 누리는 것을 금지하고, 공동수익자 중 한 명인 경우에만 예외를 두기 때문입니다. 다만 위탁자 생전에 위탁자를 수익자로 하는 부분은 유효하게 남을 수 있고, 수탁자를 신탁 종료 후 남은 재산의 귀속권리자로 정하는 것은 허용된다고 하였습니다. 귀속권리자를 정하지 않았다면 남은 재산은 위탁자에게 귀속되어 상속재산에 들어갑니다.

유언대용신탁과 유류분. 위탁자가 공동상속인 한 명을 수탁자로 하여 주택을 신탁하고 사망 시 그 사람에게 귀속시키기로 한 사안입니다. 대법원은 그 주택을 유류분 산정의 기초가 되는 증여재산에 포함한 원심 판단을 유지하였습니다. 유언대용신탁으로 넘어간 재산도 유류분 반환청구의 대상이 될 수 있다는 점이 실제 사안에서 확인된 것입니다. 증여로 취급되는 대상이 신탁재산 자체인지 수익권인지에 관하여는 학설이 나뉘어 있습니다.

세 판결을 나란히 놓으면 흥미로운 점이 보입니다. 신탁재산은 민사법상 상속재산에 해당하지 않지만, 유류분에서는 반환 대상이 될 수 있고, 상속세에서는 상속재산으로 간주되며, 취득세에서는 수익권의 내용에 따라 결론이 갈립니다. 같은 재산 이전이라도 어느 법의 어떤 요건으로 평가하느냐에 따라 답이 달라집니다.

지방세법 개정안과 남은 문제

판결의 결론에 따르면, 부동산을 유증으로 물려주면 취득세가 붙고 유언대용신탁으로 처분대금을 나누어 주면 취득세가 붙지 않습니다. 행정안전부는 2026년 8월 이 차이를 없애는 지방세법 개정안을 입법예고하였습니다. 개정안의 내용은 다음과 같습니다.

• 유언대용신탁이나 수익자연속신탁의 수익권을 취득한 수익자는 신탁된 부동산 등을 취득한 것으로 봅니다. 수익자가 위탁자의 상속인이면 상속으로 인한 취득으로 봅니다.
• 수익권의 일부만 취득한 경우에도 지분을 취득한 것으로 봅니다.
• 신탁된 부동산이 주택이면 수익자의 주택 수에 더합니다.

개정안이 그대로 시행되면 처분대금 분배권만 가진 수익자도 위탁자의 사망일을 기준으로 취득세를 부담하게 됩니다. 이 글을 쓰는 시점에는 입법예고 단계까지만 확인하였으므로, 실제 사건에 적용할 때에는 개정법의 통과 여부와 시행일, 적용례를 확인하여야 합니다.

공부해 보니 두 가지 과제가 남습니다. 하나는 이 간주규정이 실질과세원칙과 어떻게 조화되는가입니다. 법원은 경제적 이익의 귀속만으로는 취득세를 과세할 수 없다고 하였는데, 개정안은 바로 그 귀속을 취득으로 의제하기 때문입니다. 다른 하나는 이혼 재산분할입니다. 재산분할은 명의와 상관없이 실질에 따라 나누는 제도이므로, 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 넘어갔다는 형식만으로 결론을 정할 수 없습니다. 다른 문헌을 보면, 위탁자가 신탁을 취소해 소유권을 되찾을 수 있는 경우에는 신탁재산을 분할 대상에 넣을 여지가 있고, 장래의 수익권은 변론종결 시에 현존한다고 보기 어렵다는 견해가 있습니다.

정리

• 부동산을 신탁하면 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자가 사망하더라도 그 부동산은 민사법상 상속재산에 해당하지 않습니다.
• 유언대용신탁의 수익자가 취득세를 내는지는 수익권의 내용으로 정해집니다. 부동산 자체의 소유권이전등기를 청구할 수 있으면 상속개시 시에 사실상 무상취득한 것으로 보고, 처분대금만 청구할 수 있으면 취득이 없습니다.
• 지방세법 제7조 제7항의 ’신탁재산의 상속’은 취득의 원인을 정한 것이고, 취득이라는 요건을 대신하지 않습니다.
• 상속세는 상속세 및 증여세법의 간주규정에 따라 처분대금 수익권에도 과세됩니다. 지방세법에는 그런 규정이 없습니다.
• 2026년 8월 입법예고된 지방세법 개정안은 수익권을 취득한 수익자를 부동산 취득자로 보는 규정을 신설하려 합니다.

다시 볼 때 찾아볼 조문은 다음과 같습니다. 신탁법 제2조·제36조·제59조·제60조·제101조, 상속세 및 증여세법 제2조 제1호 라목·제5호 다목·제9조, 지방세기본법 제34조 제1항 제1호, 지방세법 제6조 제1호·제7조 제1항·제2항·제7항, 지방세법 시행령 제20조 제1항.

유언대용신탁을 설계할 때에는 사후수익자가 부동산 자체를 받는지, 처분대금을 받는지에 따라 세금이 달라집니다. 신탁계약서의 수익권 조항을 쓰는 단계에서 취득세, 상속세, 유류분을 함께 검토하는 것이 좋습니다.